SCPI : rendement, fiscalité et risques pour bien investir

Intégrer une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans la pierre dite papier. C’est une forme d’investissement de plus en plus prisée car rentable, simple et accessible à tous. Le principe est simple. Vous décidez vous-même du montant du capital que vous souhaitez engager et vous sollicitez un gérant de SCPI pour qu’il utilise cette somme à bon escient. La SCPI est un des meilleurs placements car elle évite à l’investisseur de devoir assumer une gestion quotidienne de ses parts et lui permet de diversifier au maximum ses sources d’investissement afin de recevoir régulièrement de nouveaux revenus.

Sommaire

Mis à jour le 15/09/2023

Qu’est-ce qu’une SCPI (définition) ?

La SCPI est une Société civile de placement immobilier, également nommée pierre-papier. Il s’agit d’un des modes d’épargne préférés des Français. La SCPI est une société de gestion immobilière, qui permet donc aux épargnants d’investir dans l’immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée, ce qui délaisse les investisseurs de cette tâche.

La société de gestion est donc en charge du portefeuille de biens en immobilier locatif et s’occupe de ces biens pour le compte de ses associés. L’objectif est donc de collecter l’épargne des investisseurs afin de mener des opérations d’acquisition, puis de gestion immobilière.

L’investissement au sein d’une SCPI s’effectue par l’acquisition de parts. Les bénéfices réalisés par la SCPI sont redistribués aux associés en fonction du nombre de parts détenues par chacun. Il s’agit donc d’un placement à long-terme, qui porte sur différents types de biens immobiliers : logements, commerces, bureaux, etc.

Une SCPI a souvent comme objectif de se constituer un patrimoine diversifié géographiquement, à Paris, en région parisienne, en France ou en Europe. Elle peut également opter pour une stratégie de diversification des actifs ou du type d’activité des locataires.

Il existe plusieurs formes de SCPI, chacune permettant de répondre à une problématique différente en fonction de l’objectif de l’épargnant. Nous pouvons distinguer les SCPI de rendement, les SCPI fiscales ainsi que les SCPI de plus-value. Les SCPI de rendement permettent de bénéficier de revenus complémentaires. De leur côté, les SCPI fiscales peuvent vous permettre d’envisager des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou encore le déficit foncier. Enfin, les SCPI de plus-value servent des intérêts de valorisation du capital de l’épargnant à long terme.

Quels sont les avantages d’investir par le biais d’une SCPI ?

Le principal intérêt pour un investisseur de miser sur ce type de placement se trouve dans la diversité de la nature des investissements.

Si, de lui-même, le particulier n’aurait pas osé placer ses billes, la gestion par un gérant de SCPI lui ouvre de nouvelles possibilités puisque la société détient plusieurs biens. Le gérant est un professionnel avec des connaissances pointues dans le domaine de l’investissement à haut rendement.

Bénéficier d’un placement à haut rendement

La SCPI fait partie des investissements les moins risqués : le risque de perte est moindre car l’investissement est mutualisé. La rentabilité est satisfaisante : un placement en SCPI peut rapporter un rendement à hauteur de 4 à 5 %, ce qui fait de ce placement l’un des meilleurs sur le marché.

Investir dans l’immobilier facilement

L’investissement en SCPI figure parmi les opérations les plus simples ! Pour acquérir des parts, il vous faut vous rapprocher de votre interlocuteur préférentiel : votre conseiller en gestion de patrimoine, votre banquier, etc. Cet expert vous permettra de définir correctement votre stratégie d’investissement : quel objectif ? quel type de SCPI privilégier ? quel montant investir et dans quelle typologie de SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de plusieurs façons : comptant ou par l’emprunt, en direct ou via votre assurance-vie, etc. Il vous faudra toutefois respecter le ticket d’entrée, c’est-à-dire acquérir un minimum de parts défini par le gestionnaire de la société civile de placement immobilier.

Préparer sa retraite

Les avantages de la SCPI sont nombreux. Parmi ceux-ci, on retrouve la possibilité de préparer sa retraite. En effet, les revenus fonciers issus d’une société civile immobilière vous confèrent une rente complémentaire à celle de votre retraite. De plus, la fiscalité de certains types de SCPI peuvent vous permettre d’optimiser votre fiscalité.

En plus d’être une solution de diversification patrimoniale, les SCPI peuvent également être prises en compte dans une perspective de transmission de patrimoine ou de donation, notamment via l’assurance-vie.

Quels sont les risques et les erreurs à éviter pour un placement SCPI ?

Investir par le biais d’une SCPI montre l’avantage principal de pouvoir faire des placements SCPI variés, dans différents types de biens. La bonne idée de l’investisseur serait d’acheter des parts dans plusieurs SCPI de rendement afin de diversifier encore davantage ses sources de placements SCPI. Ainsi, il pourra détenir des parts de bureaux, de petits commerces ou même de biens accueillant des professionnels de domaines spécialisés. Les SCPI de bureaux ont un rendement généralement supérieur à celui proposé par les SCPI misant sur les commerces. C’est une donnée à interpréter avec précaution, car bien que le rendement puisse être plus élevé, l’investissement est également plus risqué et la rentabilité peut rapidement baisser en cas de retournement de conjoncture. Un risque moins important lorsque l’investissement se fait via une société civile de commerces. Le rendement appelle souvent la prise de risque. Un investisseur frileux préférera acheter des parts d’une SCPI offrant un peu moins de rendement, mais sans grand risque de perte. Il est important de bien se renseigner avant de détenir des parts d’une quelconque société civile de placement immobilier. Chacune d’entre elles possède sa stratégie de placements SCPI et son fonctionnement propre. Pour correspondre au mieux à vos attentes et vos objectifs, faites-vous conseiller. Vous obtiendrez ainsi un avis professionnel sur les placements SCPI que vous envisagez.

Réaliser un crédit pour acheter ses parts

L’acquisition de parts de SPCI peut se faire de deux façons afin d’atteindre un objectif de rendement pour son placement SCPI intéressant :

  • Acquisition en payant comptant
  • Par l’intermédiaire d’un emprunt

Si la réalisation d’un emprunt peut sembler contre-intuitive à première vue, elle permet néanmoins de réaliser des économies d’impôt, ce qui optimise le rendement de l’investissement. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Cette déduction est possible dans le cas d’un crédit immobilier. Assurez-vous donc au préalable d’effectuer le bon emprunt pour financer votre placement SCPI.

Optimiser sa stratégie d’acquisition

En plus de pouvoir choisir entre l’acquisition par l’apport et l’acquisition par le crédit, vous pouvez également différer vos versements. En d’autres termes, au lieu d’acquérir directement toutes les parts de SCPI désirées, l’investisseur peut décider d’investir une certaine somme pour une certaine période et ainsi programmer l’acquisition des parts petit à petit. Cela s’avère particulièrement intéressant pour les investisseurs ne désirant pas débloquer en une seule fois une somme relativement importante.

Le risque de perte du capital

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. L’investissement dans une SCPI est un placement à long terme dont les performances sont liées à l’évolution du marché immobilier. Toutefois, le risque est mutualisé entre les différents immeubles détenus par la SCPI dans différentes régions françaises et européennes. Les parts de SCPI doivent être acquises dans un objectif de diversification de votre patrimoine immobilier. La durée de placement minimale conseillée est généralement de 10 ans. Enfin, gardez à l’esprit qu’il est primordial de choisir une société de gestion solide pour gérer votre SCPI. Pour cela, l’expérience passée de cette société, la qualité de son service client et les frais de gestion demandés sont autant de critères de choix à étudier de près.

Dans quel type de SCPI investir ?

Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placements immobiliers. Deux grandes catégories pouvant se diviser en plusieurs familles se distinguent : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

SCPI de rendement

La SCPI de rendement permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier professionnel. Les biens sont gérés par des sociétés de gestion indépendante. L’investisseur recevra des rentes mensuelles à hauteur de sa détention de parts dans la SCPI. L’autorité des marchés financiers (AMF) contrôle le marché des placements financiers par le biais de SCPI en accordant des agréments aux différentes sociétés de gestion. Celles-ci sont tenues d’assurer une transparence totale de leur activité et de fournir aux associés un rapport annuel ainsi que des bulletins trimestriels détaillés). La SCPI de rendement peut se spécialiser dans plusieurs types de placement. Ainsi, les fonds de l’associé détenant des parts de la SCPI seront plus ou moins utilisés pour investir dans un type particulier de placement.

SCPI de bureaux

  • SCPI de commerces, qui visent principalement les petits commerces en pied d’immeubles et les grands centres commerciaux
  • SCPI diversifiées, qui s’accordent une liberté totale sur la nature des investissements
  • SCPI spécialisées, qui préfèrent se concentrer sur un seul domaine économique, comme la santé par exemple. Dans ce cas, les gérants n’investiront que dans des cliniques, des Ehpad ou encore des centres de soins.

En savoir plus : SCPI de bureaux

SCPI de commerce

Les SCPI de commerce sont des SCPI de rendement, généralement catégorisées comme une variante des SCPI de bureaux. En effet, elles reposent sur le même modèle de fonctionnement : l’acquisition de murs de locaux à usage de commerces. Elles sont généralement plébiscitées pour leur rendement supérieur à celui des SCPI résidentielles et dans une stratégie de diversification du portefeuille de vos sociétés civiles de placement immobilier.

SCPI de logement

Les SCPI de logement, également nommées SCPI résidentielles, sont spécialisées dans l’acquisition de biens immobiliers à usage de résidence. Elles se distinguent notamment par les rendements intéressants, basés sur la perception de revenus locatifs. Leur ticket d’entrée est généralement très accessible.

SCPI fiscale

La SCPI fiscale propose un mode de fonctionnement totalement différent et correspond aux investisseurs ayant un objectif fiscal. En effet, elle vise le contribuable qui désire réduire ses impôts en proposant une économie fiscale à la souscription. Ces sociétés civiles concentreront leurs investissements dans des biens éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Les gérants s’assurent que les conditions sont bien respectées, autant à l’achat du bien que lors de sa mise en location. Au terme de la durée d’engagement de location, la société revend son parc immobilier et rembourse les investisseurs avant de se dissoudre. Généralement, le rendement est moins important sur ce type de SCPI. Placer de l’argent dans ces sociétés civiles de placements immobiliers fiscales est très intéressant pour un contribuable lourdement imposé souhaitant réduire sa part d’imposition.

SCPI de plus-value

Également nommées SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-value ont pour objectif principal d’acheter des biens à valoriser. En effet, la stratégie de ces SCPI repose sur l’acquisition d’immeubles avec un fort taux de décote, dans le but de réaliser à long-terme une plus-value importante sur la vente. Cette plus-value peut être réalisée par plusieurs moyens, tels que :

  • Découpage en plusieurs lots d’un seul immeuble.
  • Rénovation du bien.
  • Modification de l’environnement prévue par travaux d’aménagement.
  • Acquisition de biens aux loyers faibles (lois 1948).
  • Achat en nue-propriété ou en viager.

Les SCPI de plus-value se distingue des autres SCPI car elles ne distribuent aucun loyer. Le rendement est déterminé uniquement sur la revente. Cette particularité est très intéressante si vous désirez limiter votre imposition sur les revenus fonciers.

SCPI de développement durable

La prise de conscience des particuliers de la nécessité d’investir dans des placements plus verts a eu pour conséquence l’émergence d’une nouvelle typologie de véhicules : les SCPI de développement durable. Focalisées sur l’acquisition de biens plus respectueux de l’environnement, ces SCPI promeuvent une réelle démarche écologique. En France, le label ISR permet de reconnaître les investissements dits « verts ».

SIIC

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est créée dans un but d’acquisition ou de construction de biens immobiliers, ainsi que leur gestion. Cet objet social est identique à celui d’une SCPI, à la différence qu’une SIIC est cotée en bourse. Un investissement dans une de ces sociétés se fait par un apport de capital : l’investisseur devient actionnaire de la SIIC et perçoit des dividendes. Ces derniers sont issus des loyers perçus au cours de l’activité de gestion et des plus-values liées aux reventes de biens immobiliers. Ce type d’investissement, couramment nommé «pierre papier», correspond à un placement en Bourse. Il est ainsi plus facile pour un particulier qu’une acquisition de bien, demandant un apport initial moins important. Investir dans une SIIC permet donc de profiter de la sécurité d’un investissement dans la pierre, ainsi que des avantages d’un placement financier en Bourse.

  • En savoir plus sur les SIIC

SCPI : CONSTRUISEZ-VOUS UN PATRIMOINE QUI RAPPORTE 

En rejoignant une SCPI, vous pouvez obtenir un retour sur investissement rapide et attractif. Les experts Selexium sont là pour vous conseiller.

Quelles sont les meilleures SCPI d’après nos experts ?

Afin de vous conseiller au mieux dans votre décision de placement, Selexium a réalisé pour vous une sélection des SCPI les plus attractives du moment.

Notre tableau comparatif des SCPI

Nom du produitSociété de GestionTaux de distribution (2021)
PrimopierrePrimonial4,77 %
Patrimmo CommercePrimonial3,19 %
PrimoviePrimonial4,60 %
Corum OriginCorum AM7,03 %
Epargne foncièreLa Française AM4,40 %

Quelle est la fiscalité de la SCPI ?

L’argent investi dans une société civile de placement immobilier n’est pas garanti. En effet, ce n’est pas un compte épargne classique dans lequel on place une somme qui fructifie chaque année à un pourcentage prédéfini. Le capital investi peut subir une baisse. Pour ce qui est de disposer de l’argent au bon vouloir de l’investisseur, là aussi la SCPI fonctionne différemment.

Selon la société dans laquelle le contribuable a acheté des parts, il pourra plus ou moins facilement disposer de son argent. Les SCPI fiscales demanderont un engagement de conservation des titres de plusieurs années en fonction du dispositif de défiscalisation qui les concerne. Les revenus touchés par les associés d’une SCPI se divisent en deux catégories :

  • les revenus locatifs, dits fonciers, générés par la mise en location des biens.
  • les revenus financiers, qui eux, proviennent des placements à court terme et des plus-values.

En savoir plus sur la fiscalité des SCPI

Les revenus fonciers

L’imposition sur les revenus fonciers d’un contribuable détenant des parts en SCPI varie selon le montant de ses rentes. Elles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu. La part imposable sera définie sur le montant des recettes encaissées par la SCPI auxquelles sont soustraites les dépenses engagées, notamment celles liées à l’acquisition et à la gestion de l’investissement. La SCPI communique à ses associés la somme qu’ils ont à déclarer à l’administration fiscale. Le régime micro-foncier est appliqué aux revenus inférieurs à 15 000 € et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Le régime réel s’applique aux revenus supérieurs à 15 000 € et peut être choisi par le contribuable s’il considère que ce régime fiscal est plus intéressant pour lui.

ATTENTION

Si le contribuable a cessé de percevoir des revenus issus de biens immobiliers en direct, ou si ses parts de SCPI constituent sa seule source de revenus, il ne peut pas prétendre au régime micro-foncier.

Lors d’un investissement en SCPI, il existe un délai entre la réalisation de l’investissement et l’entrée en jouissance, c’est-à-dire la date à partir de laquelle les dividendes seront calculés. Cette période, nommée délai de jouissance est à prendre en compte lors de votre investissement, car il s’agit d’une durée pour laquelle vous ne percevrez pas de revenus.

Les revenus financiers

Dans un souci de gestion de trésorerie, les sociétés placent de manière provisoire certaines sommes, en attendant qu’elles soient investies. Celles-ci vont fructifier et générer de nouveaux revenus à la SCPI. Ils sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis 2018, les contribuables peuvent faire le choix du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ce qui inclut, entre autres, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le cas des plus-values

Deux situations existent pour qu’un propriétaire en SCPI génère de la plus-value :

  • la revente de ses parts dans la société.
  • la revente d’un immeuble.

Ce sont deux cas précis pour lesquels la plus-value est soumise à l’impôt. La fiscalité dépend de la durée de détention des parts, avec un abattement automatique sur l’impôt et les prélèvement sociaux à compter de 5 ans de détention.

Le déficit foncier

La détention de parts de SCPI peut permettre de déclarer un déficit foncier. En effet, certaines SCPI spécialisées dans l’acquisition de biens nécessitant une rénovation permettent ainsi de créer du déficit foncier. Investir dans une SCPI de déficit foncier nécessite toutefois de conserver les parts pendant 3 ans pour pouvoir bénéficier de cet avantage. Également, il est nécessaire d’être rigoureux lors de votre déclaration d’impôt. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine pour faire le point sur votre situation.

Comment créer une SCPI ?

Il est possible de créer une société civile de placement immobilier. Avant toute chose, il est nécessaire d’être au moins deux associés pour procéder à la création d’une SCPI. Ces derniers doivent signer un accord de consentement. Par la suite, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • la SCPI doit avoir un capital social minimum de 760 000 € issu des apports des associés
  • les associés doivent obtenir un agrément et justifier d’une garantie bancaire auprès de l’AMF
  • la gestion de la SCPI doit être confiée à une société de gestion professionnelle

Par la suite, plusieurs étapes sont à suivre pour procéder à la création de la SCPI : rédiger les statuts, créer une société de gestion si nécessaire, procéder à la publication de l’annonce légale et déposer son dossier de création au greffe du tribunal de commerce.

Comment calculer le rendement d’une SCPI ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer aux porteurs de parts des revenus issus de leur activité de location. En tant qu’investisseur, vous pouvez calculer le rendement de vos parts de SCPI en prenant en compte le nombre de parts de la SCPI que vous possédez et le taux de rendement annuel de la SCPI.

Plusieurs indicateurs existent afin de déterminer le rendement d’une SCPI, à savoir :

  • le TRI, taux de rentabilité annuel, indicateur principalement plébiscité pour calculer le rendement ; ce dernier se base sur les résultats au cours des 10 dernières années ;
  • le TDVM, le taux de distribution sur valeur de marché ; le calcul du TDVM est le suivant : dividendes versés ÷ prix moyen d’acquisition des parts

Attention toutefois, le rendement de la SCPI ne suffit pas à déterminer le rendement de votre investissement. Il vous faudra également prendre en compte les différentes charges et frais issus de la détention de vos parts.

Questions réponses

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Une SCPI dite Pinel est une société civile de placement immobilier fiscale, spécialisée dans l’investissement en biens neufs, respectant les conditions de la loi Pinel, entrée en vigueur avec la loi de finances 2015. Les associés de ce type de SCPI bénéficient des mêmes avantages que s’ils avaient investi seuls dans un logement. La société de gestion sélectionne le bien immobilier cible et vérifie que chaque investissement répond aux critères imposés par le dispositif de défiscalisation.

Au cours d’une période de souscription de 30 à 36 mois, les SCPI Pinel vont chercher les fonds nécessaires à un investissement auprès des associés. La société de gestion investit ensuite dans un bien, détermine la durée de son engagement locatif et loue le logement selon les conditions du dispositif Pinel. Les investisseurs récupèrent un montant qui avoisine le capital initialement investi lors de la revente du bien. Attention à ne pas confondre SCPI Pinel et l’investissement Pinel en SCI

Quelle est la différence entre les SCPI et les FCPI ?

Les SCPI et les FCPI sont deux placements qui permettent à un investisseurs d’être éligible à une réduction d’impôt. Elles prennent généralement place au sein d’une stratégie patrimoniale, avec pour but de diversifier les produits. Si les deux anagrammes sont presque similaires, les SCPI se rapportent à un investissement dans l’immobilier locatif et les FCPI à un investissement dans les entreprises innovantes.

Quelle est la différence entre les SCPI et les OPCI ?

Placements de types pierre-papier, les SCPI et les OPCI partagent des point communs : mutualisation des risques, investissements immobiliers, etc. Des différences existent néanmoins, notamment une possibilité pour les sociétés de gestion des OPCI de diversifier les actifs en acquérant des produits financiers.

Quelle est la différence entre les SIIC et les SCPI ?

Les SIIC et les SCPI sont souvent confondues, notamment de part la proximité de leurs acronymes et leur objectif d’investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit pourtant de deux produits différents : la SCPI, ou société civile de placement immobilier, est un produit non côté en bourse, tandis que la SIIC, société d’investissement immobilier cotée, est cotée. Cette différence a des conséquences, notamment une très forte volatilité de la SIIC et à l’inverse une faible liquidité de la SCPI.

Peut-on investir en SCPI via l’assurance-vie ?

Oui, l’assurance-vie peut totalement être utilisée comme portefeuille pour acquérir des parts de SCPI. Cette solution peut être utilisée notamment dans le cadre d’une stratégie patrimoniale avec pour objectif une donation. Attention toutefois aux répercussions d’un tel choix sur la fiscalité.

Est-il possible d’investir en SCPI en démembrement ?

Investir en SCPI par l’intermédiaire du démembrement des parts consiste à diviser en deux parties une même part de SCPI : la nue-propriété et l’usufruit. Cela confère de nombreux avantages, notamment dans la perception des revenus et leur imposition.

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