Loi Pinel

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel vous permet d'investir dans un bien immobilier neuf afin de le mettre en location.
En contrepartie, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 €. Cet avantage fiscal dépend de la durée de votre engagement : louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans vous permettra d'obtenir une réduction de 12, 18 ou 21 %.
La loi Pinel a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2021, dans une version plus recentrée afin de mieux correspondre aux besoins des villes en situation de tension immobilière.

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Les conditions d'éligibilité

Pour investir

  • Neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)

Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.

  • Prix du bien inférieur ou égal à 300 000 €

Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction fiscale uniquement à hauteur de 300 000 €.

  • Maximum 2 investissements par an

Un investisseur peut défiscaliser, grâce à Pinel, uniquement deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.

  • Respecter la norme BBCS ou RT2012

Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2015 ou RT 2012. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.

  • Bien achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier

Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Pour louer

  • Respect des plafonds de loyer par zone géographique

Des plafonds de loyer sont en vigueur et révisés chaque année selon la zone dans laquelle se situe le bien (A, Abis, et B1). Les propriétaires doivent respecter ces plafonds lorsqu’ils fixent le montant de loyer. Cela permet, entre autres, de limiter les abus lors des révisions de loyers annuelles.

  • Respect des plafonds de ressources des locataires

L’objectif de la loi Pinel est d’ouvrir un marché immobilier de qualité aux familles les plus modestes. Pour ce faire, les candidats à la location d’un bien Pinel ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, fixé par décret. 

  • Durée de location de 6 à 12 ans

Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit s’engager sur une période de location. Celle-ci s’étend de 6 à 12 ans et détermine le pourcentage de réduction fiscale auquel l’investisseur aura droit.

  • Location aux ascendants et descendants possible

Contrairement aux précédentes lois de défiscalisation dans le neuf (la dernière en date étant la loi Duflot), le dispositif de défiscalisation Pinel autorise les propriétaires-bailleurs à louer leur bien à leur famille proche, ascendants ou descendants. Ceux-ci sont néanmoins tenus de respecter les conditions imposées aux autres locataires, et notamment les plafonds de ressources.

  • Mise en location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien

Le nouvel acquéreur a un délai de 12 mois entre la livraison du bien, ou sa date d’acquisition, et la signature d’un premier bail de location. Passé ce délai, le logement en question ne sera plus éligible à la réduction fiscale Pinel. 

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Des exemples concrets selon l'imposition

Marc B. 45 ans

Chef d'entreprise, divorcé, 2 enfants

Marc souhaite investir pour profiter, une fois à la retraite, d'une rente supplémentaire. Il a donc placé son argent dans l'achat d'un logement Pinel, il s'agit d'un T4 d'environ 90 m2 en zone B1 pour un montant de 290 000 €.

Durant les 9 ans d'engagement, il percevra 89 748 € de loyer, devra s'acquitter de 23 334 € de charges et bénéficiera d'une réduction d'impôt de 52 200 €.

Exemple d'investissement en Pinel

Valérie B. 30 ans

Ingénieur aéronautique, célibataire, sans enfant

Locataire de sa résidence principale, elle a souhaité investir dans la pierre afin de commencer à se constituer un patrimoine. Elle a acheté un T3 de 68 m2 en zone B1 au prix de 252 000 € et a trouvé un locataire pour une durée d'engagement de 9 ans.

De fait, elle percevra mensuellement un loyer de 670 €, bénéficiera d'une réduction d'impôt d'environ 420 € avec une mensualité de prêt à 1 142 € (crédit sur 25 ans au taux de 2 %) et un montant de charges mensuelles atteignant environ 175 €.

À la fin des 9 ans d'engagement, elle aura bénéficié d'une réduction d'impôt de 45 360 € et aura perçu au total 72 360 € de loyers.

Des exemples concrets selon l'imposition

Patrice L. 36 ans

Artisan boulanger, marié, sans enfants

Ayant obtenu leur résidence principale suite à une donation, ils n'ont actuellement plus de dettes.

En 2017, ils ont acheté un appartement de 170 000 € (bien correspondant à un T2 d'environ 42 m2 en zone B1) éligible à la loi Pinel et ont prévu de s'engager à le louer pour une durée de 9 ans.

Ils vont donc percevoir environ 490 € de loyer par mois pour une mensualité à 771 € (crédit bancaire sur 25 ans au taux de 2 %) en réalisant une réduction d'impôts de 283 € par mois qui couvre la différence. L'ensemble des charges mensuelles dont ils devront s'acquitter s'élèvent à environ 130 € (honoraires de gestion, assurances locatives, charges de copropriété et taxe foncière).

Le mot de l'expert

Chez Selexium Patrimoine, nous vous accompagnons tout au long de votre projet d’investissement locatif afin de vous délivrer la solution la plus adéquate à votre profil.
« La loi Pinel est le levier le plus efficace pour se constituer un patrimoine sans fournir d’effort financier trop important. »

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