SCPI : se constituer un patrimoine sans prendre de risque

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Qu'est ce que cela suppose ?

Investir dans un bien par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) permet de l’acquérir de manière indirecte et de supporter un coût moins élevé. En effet, le particulier qui place ses fonds en « pierre papier » en fonction du nombre de part de SCPI acquises peut accéder plus facilement à la propriété et engager une responsabilité financière moins importante.

En 2017, pas moins de 6,21 milliards d’euros ont été injectés via des SCPI. Un nouveau record qui témoigne de l’engouement des investisseurs pour ce type de produit (+18,5 % comparé à 2016). En parallèle de cette augmentation, il faut également noter que le niveau de rendement de 2017, 4,45 %, a connu une légère baisse (-0,19 %) comparé à l’année 2017 affichant 4,64 %.

Quoi qu’il en soit, le succès des SCPI s’explique par son taux de rendement supérieur à l’ensemble des autres produits d’épargne plus « classiques » comme le Livret A (0,75 %) ou encore l’assurance-vie en euros (environ 1,5 %).

Pourquoi se tourner vers un investissement en SCPI ?

La société civile de placement immobilier présente des avantages intéressants, notamment pour les investisseurs ne pouvant endosser une trop grande responsabilité financière.

• En effet, par son caractère indirect, le coût d’un achat de bien via une SCPI est divisé par le nombre de membres qui la compose. Ainsi, comme le dit l’adage « l’union fait la force » : l’acquisition collective sera moins onéreuse. De plus, le coût minimal d’une part de SCPI est de 150 €, rendant ce placement accessible et adaptable au plus grand nombre.
• Un des autres atouts est la variété du portefeuille de biens dont dispose une SCPI. Ce placement permet d’acheter des bureaux, des biens hôteliers, des locaux commerciaux, hangars… Grâce à cette diversité, l’impact potentiel de la fluctuation des prix du marché sera amoindri et n’affectera pas autant les investisseurs.
• Vous bénéficiez de revenus complémentaires en investissant dans une SCPI. Dans le cas où vous avez acheté vos parts à crédit, les revenus perçus par la constitution de se patrimoine, vous permettent de rembourser votre prêt et de capitaliser.
• Les SCPI affichent des rendements attractifs rivalisant avec les autres investissements immobiliers : en moyenne son taux de rentabilité est de 6 % par an. Cependant, ce niveau a tendance a (légèrement) diminuer ces dernières années. Mais la sûreté du placement a tendance à rassurer les investisseurs.

En tant que membre d’une société civile de placement immobilier, vous disposez de droits (vote et informations transparentes) et endossez une part de la responsabilité des actions menées.

Fiscalité avantageuse

La « pierre papier » permet de se constituer un patrimoine tout en limitant le poids de l’impôt sur le revenu et ce grâce à un régime fiscal spécifique.
En finançant l’acquisition de parts de SCPI via un prêt immobilier dont la fin d’engagement a lieu au départ en retraite, il est possible de bénéficier d’un effet de levier intéressant.

Dans un premier temps, l’emprunteur développe son patrimoine tout en remboursant les mensualités de son crédit grâce aux revenus locatifs encaissés. De plus, il ne subit pas le coût d’une acquisition immobilière directe et peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. De ce fait, il s’octroie une diminution du poids de la fiscalité imposée.
Ensuite, les loyers perçus continueront d’alimenter le patrimoine financier créé (en prévision par exemple de la retraite).

Afin de maximiser les avantages fiscaux, il peut être judicieux d’acquérir des parts de propriété démembrée peu avant la fin de la vie active. Ainsi, l’investisseur sera en possession de la nue-propriété de la part achetée pendant 8 à 10 ans, ce qui n’impacte pas son impôt sur le revenu. De plus, être nu-propriétaire n’est pas pris en compte dans le patrimoine immobilier soumis à l’IFI.

Défiscaliser les SCPI d’habitations donnent accès aux régimes fiscaux en vigueur pour l’immobilier physique soit le Pinel, le Malraux, le Monuments historiques et le déficit foncier. Pour ceux qui ne peuvent pas investir dans de l’immobilier résidentiel en direct, ces SCPI fiscales s’avèrent une alternative intéressante. 

C’est l’occasion de calibrer son investissement à l’euro près selon son effort d’épargne, sa capacité d’endettement et son niveau d’imposition.

Obligatoirement détenue sur une longue durée sans possibilité de revendre ses parts avant la liquidation du patrimoine immobilier, la SCPI fiscale adoucit, voire efface l'impôt sur le revenu.Jonathan Dhiver.

Le rendement escompté (hors levier de défiscalisation) est modeste, proche de 2 %. Les revenus provenant des placements financiers Les revenus locatifs peuvent être soumis au régime réel ou bien au régime micro-foncier Atouts de ce scénario ? L’acquisition de telles parts ouvre droit à une décote de 15 à 35 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. De plus, cette détention de la nue-propriété n’a pas d’impact sur l’impôt sur le revenu, ni sur l’impôt sur la fortune (IFI) car la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le patrimoine immobilier taxable. Et en fin de démembrement, la pleine propriété des parts se reconstitue sans frottement fiscal. « En 2017, ce type d’achat a représenté 20 % de notre collecte », indique Jean-Christophe Antoine. Pour ceux qui sont proches de la retraite et disposent de liquidités à placer pour percevoir rapidement des revenus réguliers, mieux vaut cibler des parts de SCPI d’immobilier d’entreprise réputées pour distribuer régulièrement . Une fois passé le délai de jouissance de 3 à 6 mois, l’associé est assuré de percevoir des revenus trimestriels. « Il est parfois préférable de privilégier des SCPI ayant des immeubles hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Belgique). Grâce aux conventions fiscales, les investisseurs français sont moins imposés car exonérés des prélèvements sociaux à 17,2 % », souligne Guillaume Eyssette, directeur associé de Gefinéo.

 

 

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